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  • 2025.6.27

中古住宅を購入する時の注意点とは?失敗しないために気を付けるべきポイントを分かりやすく解説

家を買うことは人生における大きな決断です。新築住宅と中古住宅、どちらにするか迷っている方も多いのではないでしょうか?

それぞれにメリット・デメリットがありますが、この記事では中古住宅購入に焦点を当て、失敗しないための注意点、知っておくべきポイントを分かりやすく解説します。これから家探しを始める方、中古住宅の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1. 中古住宅購入者は増加しているが注意点も

近年、中古住宅の需要は高まっており、購入者も増加傾向にあります。しかし、中古であるがゆえの注意点も存在します。建物の状態や隠れた瑕疵、リフォーム費用など、新築住宅にはないリスクを理解しておく必要があります。この記事では、中古住宅購入のメリット・デメリットを踏まえながら、購入時に注意すべきポイントを詳しく解説していきます。

2. 中古住宅購入の注意点チェックリスト

購入前に確認すべきポイントをまとめたチェックリストです。家探しを始める前に、これらの項目を頭に入れておきましょう。

【資金計画】 自己資金、借入可能額、諸費用などを考慮し、無理のない予算を立てましょう。住宅ローンシミュレーションなどを活用し、返済額や返済期間を確認しましょう。

【物件選び】 築年数、建物の状態、周辺環境、法的制限など、希望条件に合う物件を見つけましょう。

【内覧】 設備の状態、日当たり、風通し、騒音など、五感をフル活用してチェックしましょう。

【契約】 重要事項説明、契約書の内容、瑕疵担保責任など、契約内容をしっかりと理解しましょう。

【住宅ローン】 金利、借入条件、返済計画など、自分に合ったローンを選びましょう。

【ホームインスペクション】専門家による住宅診断で、建物の状態を客観的に評価してもらいましょう。

【リフォーム】費用、プラン、業者選定など、リフォーム計画を立てましょう。

3. 中古住宅購入の資金計画の注意点

【3-1. 購入にかけられる費用はいくらか】 自己資金、借入可能額を考慮し、無理のない予算を設定しましょう。住宅ローンシミュレーションなどを活用し、返済額や返済期間を確認しましょう。

【3-2. 物件以外にかかる費用はいくらか】 物件価格以外にも、仲介手数料、印紙税、登録免許税、ローン保証料、火災保険料、固定資産税・都市計画税、引越し費用、リフォーム費用など、様々な費用がかかります。これらの諸費用も考慮した上で、資金計画を立てましょう。

4. 中古住宅購入の物件選びの注意点

【4-1. 建物の構造に欠陥がないか】 建物の構造や基礎、外壁、屋根などに欠陥がないか確認しましょう。ホームインスペクション(住宅診断)を利用することで、専門家であるホームインスペクターによる詳細な診断を受けることができます。診断項目には、構造、雨漏り、シロアリ、断熱材の状態などが含まれ、費用は数万円〜数十万円程度が相場です。

【4-2. 将来の計画に合った間取りになっているか】 家族構成の変化やライフスタイルの変化も考慮し、将来の計画に合った間取りかどうか確認しましょう。

【4-3. 増築や改築ができるか】 将来、増築や改築を検討している場合は、法的な制限(容積率、建ぺい率)や建物の構造上、可能かどうかを確認しましょう。

【4-4. 周辺の生活環境が整っているか】スーパー、学校、病院、公園など、生活に必要な施設が周辺に整っているか確認しましょう。駅からの距離や交通の便も重要なポイントです。必須条件と希望条件を明確にして優先順位を決めておくことで、物件探しをスムーズに進めることができます。

【4-5. リフォーム費用が高額にならないか】リフォームが必要な場合は、複数のリフォーム会社に見積もりを依頼し、費用を比較検討しましょう。リフォームの内容としては、キッチン、浴室、トイレなどの水回り、内装、外壁塗装などが挙げられます。

5. 中古住宅購入の内覧時の注意点

【5-1. 建物の状態に不具合がないか】 壁や天井のひび割れ、雨漏りの跡、水回りの設備の劣化など、建物の状態をくまなくチェックしましょう。内覧チェックリストを活用すると、見落としを防ぐことができます。具体的には、雨漏り、シロアリ、床下浸水、給排水管の劣化などを確認しましょう。

【5-2. 売りに出された理由は何か】 売主の都合(転勤、相続など)だけでなく、近隣トラブルや建物の欠陥が原因で売却されている場合もあります。不動産会社に確認し、売却理由を把握しておきましょう。近隣トラブルの内容としては、騒音、境界線問題などが考えられます。

6. 中古住宅購入の契約時の注意点

契約書は重要な法的文書です。内容をしっかりと理解し、不明点があれば質問しましょう。必要に応じて専門家(弁護士など)に相談することも検討しましょう。特に、売主が個人の場合は、瑕疵担保責任の範囲や期間について明確に確認しておきましょう。瑕疵担保責任とは、売買契約時に隠れていた瑕疵(欠陥)によって買主に損害が生じた場合、売主が責任を負うというものです。売主が宅建業者であれば瑕疵担保責任は最低2年間ですが、売主が個人の場合は契約によって自由に定めることができます。また、重要事項説明は宅地建物取引士が行い、物件の権利関係、法令上の制限、取引条件などが説明されます。

7. 中古住宅購入後によくある失敗・トラブル一覧

【隠れた瑕疵が見つかった】ホームインスペクションで発見できなかった瑕疵が、入居後に見つかる場合があります。既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、一定の範囲で修繕費用が補償されます。

【リフォーム費用が想定以上にかかった】リフォーム内容が追加されたり、予期せぬ問題が発生したりすることで、費用が当初の見積もりよりも高くなることがあります。

【近隣トラブルが発生した】騒音、ペット、境界線問題など、近隣とのトラブルが発生するケースがあります。内覧時や近隣への聞き込みである程度事前に把握できる可能性があります。

【住宅ローン返済が苦しくなった】収入減や金利上昇などによって、住宅ローンの返済が困難になる場合があります。無理のない 返済計画を立てましょう。

8. 中古住宅購入のメリット

【8-1. 新築よりも価格が安い】 同じ予算であれば、新築よりも広い家や好立地の物件を選ぶことができます。

【8-2. 物件の選択肢が多い】 新築よりも物件数が多いため、希望条件に合う物件を見つけやすいです。

9. 中古住宅購入のデメリット

【9-1. 修繕費用が高くなってしまう】 築年数が古いほど、修繕費用がかかる可能性が高くなります。

【9-2. 初期費用が割高になる】 リフォーム費用や住宅診断費用など、新築にはない費用がかかる場合があります。

10. 中古住宅購入で知っておきたい3つのポイント

【10-1. ホームインスペクションをプロに依頼する】 住宅診断を専門家(ホームインスペクター)に依頼することで、建物の状態を客観的に評価してもらうことができます。ホームインスペクション会社を選ぶ際は、実績や資格、料金体系などを比較検討しましょう。

【10-2. 既存住宅売買瑕疵保険も検討しよう】 既存住宅売買瑕疵保険は、引き渡し後に隠れた瑕疵が見つかった場合、修繕費用を保険金でまかなえる制度です。保険の対象範囲や加入条件、保険料などは、保険会社によって異なります。

【10-3. リフォーム一体型ローンで費用を節約する】 リフォーム費用も住宅ローンに組み込むことで、金利負担を軽減できる場合があります。ただし、借入額が増えるため、返済期間が長くなったり、総返済額が増える可能性もあるため、注意が必要です。

11. 初めの中古住宅購入で不安な時は?

中古住宅の購入は、初めての方にとっては分からないことや不安なことがたくさんあると思います。そんな時は、ぜひ私たち不動産のプロにご相談ください。お客様一人ひとりの状況に合わせて、最適なアドバイスをさせていただきます。まずは無料相談をご利用ください。

<体験談>先日、当社で中古一戸建てを購入されたお客様から、「中古住宅の購入は初めてで不安でしたが、担当者の方が最初から最後まで丁寧にサポートしてくれたおかげで、安心して進めることができました。物件選びから資金計画、住宅ローンの手続きまで、本当に助かりました!」と感謝のお言葉をいただきました。 当社では、お客様の夢のマイホーム探しを全力でサポートいたします。中古住宅購入に関することなら何でもお気軽にご相談ください。

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