本記事では、住宅ローン残債がある不動産売却の基本知識をお伝えします。

住宅ローンの残債がある場合、その不動産を売却するにはいくつかの選択肢があります。残債とは、住宅ローンの残りの返済額のことで、売却時にこの残債を清算しなければなりません。
売却によって得た金額でローンを完済できる場合と、完済できない場合で対応が異なります。

売却方法と選択肢

【一般売却】
不動産を市場で通常の方法で売却し、その売却代金で住宅ローンの残債を返済する方法です。
売却価格が残債よりも高い場合は、ローンを完済した後に手元にお金が残ります。

【任意売却】
売却価格が残債を下回る場合に選択される方法です。この場合、金融機関と交渉し、売却価格でローンを一部返済し、残りを他の方法で返済することを許可してもらいます。
任意売却は信用情報に影響を及ぼす可能性があるため、慎重な判断が必要です。

注意すべきポイント

【残債確認と早期の計画立て】
不動産を売却する前に、現在の住宅ローンの残債がいくらかを正確に把握しておくことが重要です。また、不動産の査定額が残債を上回るかどうかを確認するために、早い段階で不動産会社に査定を依頼しましょう。

【金融機関とのコミュニケーション】
住宅ローンを借りている金融機関に、不動産売却の意向を早めに伝えておくことが大切です。任意売却を希望する場合は特に、金融機関の承諾が必要となります。

【売却費用の把握】
売却に伴う諸費用（仲介手数料、抵当権抹消費用、引っ越し費用など）を考慮し、残債と売却代金との差額がどれくらいになるかを計算しておきましょう。これにより、売却後の生活設計が立てやすくなります。

【税金への注意】
不動産売却には譲渡所得税がかかる場合があります。特に、売却額が購入時の価格を上回る場合税務や、購入当時の金額を証明できる書類がない場合は税務署への申告と税金の支払いが必要になることがあります。

売却の進め方とプロセス

【査定と売却活動の開始】
不動産会社に複数の査定を依頼し、最も信頼できる会社を選びます。査定結果をもとに、売却価格を設定し、売却活動を開始します。

【売却契約と決済手続き】
売買契約が成立したら、買主との間で売却価格や引き渡し時期などの条件を詳細に確認し、売却契約を結びます。その後、決済時に住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権を抹消します。

【任意売却のケースでは特別な対応が必要】
任意売却の場合、金融機関の許可が下りたら、売却代金でローンの一部返済を行い、残りの債務については新たな返済計画を立てる必要があります。

まとめ

住宅ローン残債がある不動産の売却は複雑なプロセスですが、適切な準備と不動産会社や金融機関との良好なコミュニケーションがあれば、スムーズに進めることが可能です。
そのためには早めの計画立てと、専門家への相談を通じて、最適な売却方法を見つけましょう。