不動産を売却するとき、確定申告が必要かどうか、ご存知でしょうか？ 「不動産売却＝確定申告」と漠然と思っている方もいるかもしれませんが、実は必ずしも必要ではありません。売却益が出た場合でも、条件によっては確定申告が不要になるケースもあります。

この記事では、「不動産を売却する方」を対象に、不動産売却時の確定申告について、その方法や必要書類、注意点などを分かりやすく解説します。確定申告が必要な場合と不要な場合、税金の特例についても詳しく説明しますので、ぜひ最後までお読みください。

1. 不動産売却したら確定申告は不要？

不動産売却後の確定申告は、状況によって必要・不要が変わってきます。売却益が出た場合でも、一定の条件を満たせば確定申告が**必要**です。還付を受けるためには確定申告が必要です。まずは確定申告が必要なケースと不要なケースがあることを理解しておきましょう。

【1-1. そもそも確定申告とは？】確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算し、税金を精算するための手続きです。所得税は、所得に応じて税率が決まる累進課税制度のため、正確な所得を申告することが重要です。不動産売却によって利益が出た場合は、その利益も所得として確定申告で申告する必要があります。

【1-2. 不動産売却の確定申告は自分でできる？】不動産売却の確定申告は、ご自身で行うことも可能です。国税庁のウェブサイトには、確定申告の手引きやQ&Aなどが掲載されています。また、税務署では無料相談会なども開催されています。確定申告書の提出期限は3月15日です。e-Taxの場合は、期限が延長される場合があります。 ただし、特例や控除の適用など、複雑なケースの場合は、税理士に相談することをおすすめします。税理士に依頼することで、手続きの負担を軽減できるだけでなく、税務上のアドバイスを受けることもできます。

2. 不動産売却で確定申告が必要なケース

【2-1. 売却益が出たとき】 不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、原則として確定申告が必要です。譲渡所得とは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。

【2-2. 税金の特例を利用するとき】 たとえ売却益が出たとしても、一定額以下の場合は特例控除が適用され、税金が0円になる場合があります。しかし、これらの特例を受けるためには確定申告が必要です。代表的な特例として「3,000万円特別控除」「買換え特例」などがあります。

3. 不動産売却で確定申告が不要なケース

【3-1. 売却損が出た場合】 売却価格が取得費と譲渡費用を下回り、譲渡所得がマイナスの場合は確定申告は不要です。

【3-2. 売却益が出ても特例控除内で税金が0円の場合】 居住用財産を売却し、譲渡所得が3,000万円以下の場合は確定申告をしなくても税金がかからないケースが多いですが、住宅ローン控除の残高がある場合などは確定申告が必要になるケースもあります。注意が必要です。

4. 不動産の売却後に確定申告を行うことで受けられる税金の特例

【4-1. 売却益が出た場合】

・3,000万円特別控除：居住用財産の売却で譲渡所得が3,000万円以下であれば、特別控除が適用されます。(所有期間10年以上、敷地面積500㎡以下などの条件あり)

・買換え特例：一定の条件を満たす場合、売却した住宅の譲渡所得を、新たに購入した住宅の取得費に充当することで、譲渡所得税の繰り延べが可能です。(買い換え住宅の取得期限あり)

【4-2. 譲渡損失が出た場合】

・譲渡損失の繰越控除：売却損が出た場合、その損失を翌年以降3年間にわたって、給与所得やその他の譲渡所得から控除できます。

5. 確定申告のやり方

【5-1. 必要書類の用意】 確定申告に必要な書類を集めましょう。主な書類は以下のとおりです。

・確定申告書B

・譲渡所得の内訳書

・売買契約書の写し

・取得費を証明する書類（売買契約書、領収書など）

・譲渡費用を証明する書類（領収書など）

・印鑑

・マイナンバーカードまたは通知カード

【5-2. 譲渡所得の内訳書への記入】 譲渡所得の内訳書に、売却価格、取得費、譲渡費用などを記入し、譲渡所得を計算します。

【5-3. 確定申告書への記入】 確定申告書Bに、譲渡所得などの必要事項を記入します。

【5-4. 税務署に書類を提出】 必要書類を税務署に提出します。郵送、持参、e-Taxでの提出が可能です。e-Taxを利用する場合は、パソコンとICカードリーダーが必要になります。e-Taxのメリットは、自宅で手続きが完了し、税務署へ行く手間が省けること、還付金が早く受け取れることです。

【5-5. 納税もしくは還付を受ける】 納税が必要な場合は、指定された期日までに納税します。還付を受ける場合は、指定された口座に還付金が振り込まれます。

6. 確定申告が必要かどうか

不動産売却で確定申告が必要かどうかは、売却益が出るかどうか、そして特例が適用されるかどうかで判断します。そのためには、まずはご自身の不動産の売却価格を把握することが重要です。当社では、無料査定を実施しております。お気軽にご相談ください。

<体験談>先日、お客様から「実家を売却することになったが、確定申告が必要かどうか分からない」というご相談を受けました。売却価格と取得費、譲渡費用を試算した結果、3,000万円特別控除の適用が可能であることが分かりました。お客様は「確定申告が必要なことは知っていたが、特例について詳しく知らなかった。相談してよかった」と大変喜んでいただけました。 不動産の売却は、大きな金額が動くため、税金や確定申告について不安に思う方も多いと思います。当社では、不動産売却に関するご相談はもちろん、確定申告や税金に関するご相談も無料で承っております。お気軽にお問い合わせください。