1. 実家を売るタイミングは「生前」か「相続後」か

子どもが実家を売却する際、「相続前」と「相続後」で大きく分かれます。
この選択により、税務負担・手続きの煩雑さ・トラブル回避のポイントが大きく変わります。

・相続人が複数いる → 生前売却で「現金分配＋遺産分割回避」が可能
・親の介護が始まる → 売却資金を生活費・医療・施設費に充てられる

など、背景によってベストタイミングが変動。次項から詳しく解説します。

2. 生前に売却するメリット・注意点

2-1. メリット

◉相続トラブルを事前に回避

親が売却に同意できれば、相続人間の意見対立が少なくなります

◉介護・生活費に現金活用

実家を売ることで資金化し、介護費用や施設費などに当てられます 。

◉ 親の意思を尊重できる

判断能力のあるうちに売却方針を共有できる安心があります。

2-2. 注意点

◉ 税制優遇制度の制限

相続後に使える「マイホームの3,000万円控除」や「空き家売却特例」は適用できません。

◉ 判断能力の要件

認知症などで意思表示困難だと、成年後見制度や家族信託が必要になります。

◉ 贈与税増加のリスク

親から子への名義変更や資金移動が贈与とみなされ、高額な税額が発生する可能性があります。

3. 相続後に売却するメリット・注意点

3-1. メリット

◉ 各種税制優遇の活用

相続後の売却では「小規模宅地の特例」「居住用財産3,000万円控除」「空き家売却特例」などが適用でき、節税効果が高まります。

◉ 相続登記後に売却手続きができる

2024年以降、相続登記は義務化され、済んでいればスムーズに売却できます。

◉ 市況に合わせた売却計画が可能

相続後であれば時期を見極めた売却ができ、価格交渉もしやすくなります。

3-2. 注意点

◉ 名義変更・相続登記が必須

登記手続きが煩雑で、登録免許税などの費用がかかります。

◉ 管理・維持コスト負担

売却までの数年間、固定資産税・管理費・損耗リスクが継続します。

◉ 特例の期限に注意

「相続財産譲渡の取得費加算特例」など、期限内の売却が条件になる制度があります。

4. 税金面での比較：相続税・譲渡所得税・贈与税

5. 生前売却をスムーズに進める手続き

1) 親の意思確認と判断能力チェック
2) 名義変更 or 家族信託利用で法的根拠の整備
3) 不動産査定 & 契約（仲介 or 買取）
4) 売却代金受領 → 贈与税・譲渡所得税の確認
5) 必要に応じて成年後見手続きを併用

6. 相続後売却の手順と特例制度

1) 相続発生 → 相続人の確定 → 相続登記（2024義務化）
2) 遺産分割協議によって土地の所有権を整理
3) 小規模宅地の特例適用条件確認
4) 売却活動 & 契約（仲介 or 買取）
5) 確定申告時に譲渡取得費加算特例・空き家特例適用（期限注意）

7. どっちがいい？状況別判断チャート

親が元気で判断可能？

 → はい → 相続前を検討（介護費用、老人施設費用に備える）

→ いいえ → 相続後が主軸（法定相続登記・特例利用）

さらに、

・相続人が多数 → 生前売却でトラブル回避
・相続人が少数・相続税控除余裕あり → 相続後売却で税控除優先

8. まとめ＆無料相談のご案内

・実家売却のタイミングは一概ではなく「親の状況・家族構成・市況・税制制度の活用」で判断すべきです。
・生前売却はトラブル回避と資金調達に、
・相続後売却は節税メリットと法制度活用に優れています。
・賢い実家売却を目指すなら、無料の専門家相談でどちらが得かを整理することをおすすめします。